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Die häufigsten Befreiungen von der Immobilienertragssteuer

Hauptwohnsitzbefreiung 1:

Diese Befreiung ist der häufigste Befreiungstatbestand, der im alltäglichen Umgang Privater mit Immobilien zum Tragen kommt. Hat der Eigentümer (als nunmehriger Verkäufer) die Immobilie mindestens zwei Jahre von der Anschaffung bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz benutzt, so entfällt die Abfuhr der ImmoESt. Hier gibt es eine „Schonfrist“ von einem Jahr, in der ein Gebäude auf der Liegenschaft fertiggestellt werden darf.

1. Beispiel
Herr und Frau Maier kaufen am 01.07.2012 ein Grundstück. Auf dieses Grundstück bauen sie ein Haus und ziehen am 30.06.2013 ein. Am 01.08.2015 verkaufen sie das Grundstück samt Haus wieder und bekommen € 20.000,– mehr als sie selbst für Grundstück und Haus bezahlt haben. Aufgrund der Befreiung und der Einhaltung der Fristen ist keine ImmoESt zu bezahlen. Wären Herr und Frau Maier erst am 15.07.2013 eingezogen, so würden sie um die Befreiung umfallen, da die 1-jährige Schonfrist nicht eingehalten wurde.

2. Beispiel:
Herr Müller kauft am 14.08.2014 eine Eigentumswohnung und zieht sofort ein. Da er aus beruflichen Gründen ins Ausland ziehen muss, verkauft er die Wohnung am 15.12.2014. Da Herr Müller die 2-jährige Frist nicht eingehalten hat, muss er die ImmoESt bezahlen.

Wichtig ist, die An- und Abmeldung des Hauptwohnsitzes bei den Erwerbsvorgängen. Auch wenn in Österreich das Melderecht eher stiefmütterlich behandelt wird, so ist Voraussetzung für die Befreiung von der ImmoESt die Begründung und die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Zwar ist die Meldung lediglich ein Indiz (d.h. man kann den Nachweis auch anders erbringen), kann aber bei Unterlassung zu teuren Konsequenzen führen.

Zum Beispiel 2.:
Würden Herr und Frau Müller im 1. Beispiel den Hauptwohnsitz nach der Veräußerung nicht aufgeben, so könnte das Finanzamt die nicht bezahlte ImmoESt zuzüglich eines Säumnisaufschlages nachfordern.

3. Beispiel:
Die Studentin Anna kauft sich am 10.03.2012 eine Wohnung in ihrer neuen Heimat Wien. Im Jahr 2015 geht ihr das Geld aus und sie möchte die Wohnung verkaufen und vom Käufer als Mietwohnung anmieten. Den Kaufvertrag schließt sie am 20.04.2015 ab und mietet die Wohnung am selben Tag. Die ImmoESt zahlt sie nicht, da sie ihrer Meinung nach „die Wohnung lange genug behalten hat“. Dennoch fordert das Finanzamt nach einem halben Jahr die ImmoESt von ihr. Zu Recht: durch die Nichtaufgabe des Hauptwohnsitzes hat sie die Bedingungen für die Befreiung von der ImmoESt nicht erfüllt, sodass der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig wird.

Hauptwohnsitzbefreiung 2:

Die zweite gebräuchliche Befreiung hat ebenfalls mit dem Hauptwohnsitz zu tun. Hat der Verkäufer die Liegenschaft innerhalb der letzten zehn Jahre 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, so fällt ebenfalls keine ImmoESt an.

4. Beispiel:
Familie Huber kauft im Jahr 2003 ein Haus im Grünen. Dieses bauen sie aufwändig um und ziehen schließlich am 31.07.2005 ein. Bis zum 31.08.2011 wohnen sie dort und ziehen schließlich nach Amerika. Das Haus vermieten sie und verkaufen es schließlich im Jahr 2015. Da sie das Haus von 31.07.2005 bis 31.08.2011 (somit mehr als 5 Jahre) durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben, und die Immobilie länger als zehn Jahre besessen haben, müssen sie keine ImmoESt bezahlen.

Allen Befreiungen aufgrund des Hauptwohnsitzes ist gemeinsam, dass nur Zeiten eingerechnet werden, in denen der Verkäufer Eigentümer war. Würden im 4. Beispiel die bisherigen Mieter das Haus kaufen, so würden im Falle eines Wiederverkaufs alle Fristen ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung berechnet werden.

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